联系我们

  • 山东言必信商务服务有限公司
  • 地址:济南市历下区解放路43号银座数码广场1510室
  • 联系方式:马经理  13305312689   13065080700 
  • 传真:0531-86950560
  • 网址:www.jnybxcw.com
  • 邮箱:263839509@qq.com

信息详情

房地产税控制房价有难度 但能改善贫富差距

今年春节以来,已有20余城出台调控政策,楼市又迎来了新一轮升级调控。与此同时,银行收紧房贷,私募资管新规问世,避免资金违规流入房地产调控领域。在高层表态今年房地产的主要任务是“稳房价”和“去库存”的背景下,中国楼市何去何从,风险程度如何,拐点在哪儿?齐鲁资管首席经济学家李迅雷对当前楼市相关热点话题进行解读。

  今年三四线城市房价有个补涨过程

  记者:前2月房地产投资指标全面提速达8.9%,增速比去年全年提高2个百分点。同时,土地购置面积首次正增长。在整个楼市紧调控的大背景下,这个数据有点超预期,您怎么看这个数据?

  李迅雷:其实是一个补涨。去年,一二线城市房价涨得多,今年三四线房价有个补涨过程。另外,我们发现今年的房地产销售面积的增长要大于销售额的增长,说明房价的上涨或者销售额增加过程当中,主要是集中在三四线城市,因为均价比较低。从未来看,由于今年整体房贷是收紧的,而且已经提高了房贷的折扣率,多个银行已提高到了95折,所以这也表明了政策进一步收紧,房贷额度控制了,利率上升了。从历史上来看,每当这个时候房地产的市场会步入一个相对低迷的状态,房价的涨幅也会缩小。

  记者:您对今年楼市的一个行情怎么判断的?

  李迅雷:应该是增速的回落,未必会跌,但是它的涨幅趋小了,对比来看,可能历史数据也是一样的。总体来讲,一二线城市房价去年涨幅过大,所以今年可能有个调整期,可能走平,三四线我估计还会略有上涨。

  记者:您指的三四线是热点城市周边的还是一般指代的三四线城市?

  李迅雷:主要是热点城市,三个地区比如京津冀地区、长江三角洲地区和珠江三角洲地区,围绕着大城市、超大城市周边那些三四线城市,可能房价还会略有上涨。

  记者:幅度大吗?

  李迅雷:幅度应该也不会太大,因为今年调控力度比往年都要大。

  2018年有一个买房相对低点

  记者:您认为近期的楼市调控政策对热点城市会起到“稳房价”的效果吗?特别是一线城市。

  李迅雷:应该能够达到吧。今年基本上推行一城一策,每一个城市根据自己情况对楼市进行调控,对房价进行限制,既防止大涨也防止大跌。这个政策力度应该还是有效果的。

  记者:但近期看到上海又出现了“抢房潮”的新闻。

  李迅雷:这种抢房潮一方面由于新房供给非常少。目前属于一个时间窗口比较短缺的时候,可能过了这段时间新的楼盘会有所增加。另一方面,由于预期从紧,购房者急需申请下房贷。如果现在还拿不到按揭贷款的话,以后就更拿不到了,所以购房者比较急。所以,这样就有一个时间上面的提前,但当期消费了以后消费可能会减少。

  记者:您之前分析称,可能今年下半年是一个买房的相对好的时机,限制还持这种态度吗?

  李迅雷:我觉得如果房价下跌的话,恐怕这一轮房价还是没有到头,更加确切说是2018年。因为房地产涨跌基本上三年一个周期,每三年会有一个低点,比如2015年对应2012年是个低点,2012年对应2009年是个低点,对应下来基本上是三年一个相对低点,但不是绝对低点。

  记者:您也提到“相对低点”,但总的来说房价是一波比一波高。到目前为止,您认为房地产泡沫风险大吗?可控还是不可控?

  李迅雷:我觉得风险还是处于在累计、积聚的过程,因为世界上没有只涨不跌的商品价格,持续上涨后都会出现回落。既然这么长时间以来,房价一直没有下跌,这个肯定是一个风险累计的过程。

  记者:你的研究中,有没有分析或判断,房地产泡沫风险大概在什么时候或者某个临界点会比较集中爆发。

  李迅雷:我觉得会有,我估计可能是在2020年左右可能会有一个爆发。

  记者:为什么做这个判断,因为城镇化因素还是?

  李迅雷:一方面是城镇化。但城镇化速度已经大幅度放缓了,人流动性越来越低。2016年,外出农民工数量大概只增加了五十万,对这么大一个国家来讲,一年新增外出农民工数量只增加五十万的话,就基本上等于零了,这就表明了以农业人口转移为特征的城镇化已经到了后期了。另一方面,人口流动性急剧下降,如果一个城市没有那么多新增人口的话,它的需求来自于哪里?所以,随着需求的变化,房价也有它一个自然变化的规律。

  另一方面,房地产中长周期一般是十八到二十五年,我想如果从2000年开始算,这个周期也差不多了。所以从这两个方面我来看,见顶的时间越来越近了,但未必就是今年或者明年就见顶。

  房价大跌可能很难避免

  记者:那您觉得如果“见顶”之后会不会引发一些系统性的风险?

  李迅雷:那是肯定的。我觉得有风险是正常的,泡沫的破灭是正常的。而且不仅房价的泡沫会破灭,还会引发一连串泡沫的破灭,因为资本市场都是相关联的。

  记者:应对这些风险,您有什么建议呢?

  李迅雷:我觉得现在还是要加强房地产调控,如果要爆发的话,在它还有上涨空间的时候加强管制,抑制房价出现比较大幅度波动相对会减轻一点风险。现在是一个无奈的选择,如果选择过去调控房价,可以用增加土地供给、住宅用地的供给来增加满足楼市的需求。那个时候可以这么做,但现在存量房越来越多,所以你再这样去做可能会引发更大的危机,所以只有通过限购限贷等措施人为地抑制房价上涨。

  记者:能有效果吗?

  李迅雷:总比房价继续往上涨要好了。

  记者:您认为最终房地产泡沫将会以什么方式消化掉?

  李迅雷:我觉得最终可能还是避免不了大跌。因为你即便采取了很多缓冲措施,市场毕竟是市场。房地产是个市场,股市也是个市场,我们能够控制股价不涨不跌吗?也控制不了,股市有熊市牛市,有暴涨也有暴跌,同样楼市也是一样的。

  记者:中央经济工作会议提出五大手段来建立房地产调控的长效机制,您对此有没有什么期待?

  李迅雷:我觉得效果肯定会有。但是我们还得去尊重市场规律,现在通过管制的方式能够起到一定的效果,能够使得泡沫破灭时候有个缓冲,不出现断崖式下跌,如果能通过措施有一个斜率式下跌比前者还是要好。

  记者:构建长效机制的一部分初衷也是为了避免出现大跌的情况。

  李迅雷:对。但还是很难避免,因为市场肯定会出现一种非理性状态,它不会涨到一个理性的位置就停止不涨了,过涨或者过跌这两种可能性都会有。所以,我觉得如何面对这样一个可能性采取应对措施更加现实,而不是说不采取相应举措,只是单纯加强管制,这样其实还是在累计问题。

  记者:您有没有什么具体的建议呢?

  李迅雷:我觉得一方面当然还是要加强宏观的调控,另外一方面,我们也要承认这么一个事实,就是很难控制价格。历史上没有一个国家能够控制住房价的,它都有一个波动的过程,一旦出现大幅波动的时候我们怎么来应对?我们的金融体系能不能承受得起这种巨幅的波动?我们对这些应急举措应该要提前做准备的。

  记者:确实应该做好一些应对措施。现在有些寄希望于房地产税,认为对抑制房价过快上涨会起到比较好的作用,您怎么看?

  李迅雷:对改善贫富差距方面是有好处的,但对于抑制房价,我觉得还是有点难度。因为房价往往是过涨或者过跌的,美国也有房产税,但它也出现过房价泡沫、房价过涨。所以,从这方面来讲,只有房价上涨没有房价下跌,或者只有盈利增长没有亏损,我觉得这是很难的,没有一劳永逸,因为这是市场决定的,你很难通过人为地控制来实现。

  L型拐点还没到,未来可能还要下一个台阶

  记者:除了房价回暖的问题,近期公布的经济数据也有所好转。比如2月份民间投资远超预期。这说明中国经济回暖还是只是个别月份数据?您持L型拐点这种说法?

  李迅雷:我觉得最近短期数据,我们叫高频数据比较好。但是这些好转是由于投入比较多,投入那么大产出那么小,即便回暖所付出的成本还是很高。所以,对于个别指标的好转,我觉得还是要谨慎,因为这是前期投入的结果,但是效率、效益没有相应提升。整体来讲。的我们处在L型走平的过程当中,但是可能还有一个斜率会往下走。

  记者:目前,可能拐点这种说法还不成立?还没到?

  李迅雷:对,还没到。

  记者:您所指的投入过多是投资过多吗?

  李迅雷:对,主要是靠资金投入过多。

  记者:就是货币的问题?

  李迅雷:对,比如2016年M2增长了11.3%,但是银行的总债务增长了16%,说明投入过大。

  记者:就今年来说,下半年风险会比上半年更大吗?

  李迅雷:我觉得风险始终是存在的。

  记者:下行压力大吗?

  李迅雷:下行压力还是存在的,就中国经济来说,可能还是要再下个台阶。

  记者:您觉得这种波动会持续多少年?

  李迅雷:波动的话,我觉得不会太大,因为我们的宏观调控水平越来越高了,但是下行的趋势是会延续的,而且短期的回暖也不代表下行趋势结束。所以,我觉得没有必要非要去找拐点,找原因更重要。比如虽然经济数据好了,但是好之后CPI没起来呢?因为很难传导,也说明了这一轮的经济周期是一个补库存的周期,它持续时间是比较短的。

  记者:现在还属于补库存的周期?

  李迅雷:对,我觉得目前这一轮的大宗商品价格上涨等还是属于补库存周期的。

  记者:大概这种补库存周期,您预计会到什么时候。

  李迅雷:我觉得现在已经差不多了,就可能又有一个下行压力了。

  记者:然后到了这个阶段可能又到一个平衡的增长点,是吗?

  李迅雷:对。

  今年人民币汇率可能稳定在7左右

  记者:最后一个问题,近期,央行再次宣布上调逆回购、SLF、MLF利率。在全球步入宽松货币周期的尾部,以及一些国家开始“从紧”的背景下,中国央行未来会是否会跟进加息?

  李迅雷:加息不加息要相机抉择。就同目前来看,中国肯定没有加息可能。但实际上调控力量是手段,比如更多用了公开市场工具、同业拆放利率等进行调节。我觉得为了避免不出现直接加息给大家带来的预期影响,通过调整一下“麻辣粉”、“酸辣粉”回购利率的话,虽然本质是加息,但是给人感觉更加隐蔽一些。如果直接调高居民存贷款利率的话,这就表明明确无误加息了,预期影响肯定更大。

  记者:未来美联储也可能面临多次加息,中国会有没有更进一步的动作?

  李迅雷:我觉得可能会通过公开市场来加息,但如果真正市场通胀了就很简单,直接提高银行的基准利率就可以了。

  记者:也有可能是吗?

  李迅雷:对,也是有可能的。相机抉择,如果美国加息次数过多了,跟中国利差数小了,自然会给人民币贬值带来压力,这个时候会迫使你来加息。

  记者:您预计今年人民币汇率会在什么水平波动?贬值压力大吗?

  李迅雷:我觉得贬值压力始终是存在的,而且是长期存在的压力。

  记者:今年呢?

  李迅雷:今年,我觉得会相对稳定一点,比如7左右。但是明年可能压力会更大一点,毕竟我们货币的增量一直很大。(来源:凤凰财经)

分享到:
点击次数:  发布日期:2017-03-28   【打印此页】  【关闭

地址:济南市历下区解放路43号银座数码广场707室      联系人:马经理     电话:13065080700      13305312689     传真:0531-88916418
如果您想进行济南历下代理记账,济南账务处理,济南注册公司咨询,济南注册公司,济南代理记账等业务的话,欢迎致电我公司
版权所有 山东言必信商务服务有限公司    鲁ICP备19051554号   技术支持:美仁网络